La loi 2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique en République du Bénin a défini de façon claire les obligations incombant à chacune des parties dans l’exécution du contrat de location. Quelles sont ces obligations ? Comment faut-il les appréhender ?

Les obligations incombant au locataire dans le bail d’habitation domestique

Elles sont principalement au nombre de trois : entretenir les lieux et répondre des dégradations, respecter la destination des lieux, et payer le loyer selon les termes convenus.

L’entretien courant des lieux loués

Selon l’article 19 de la loi, le locataire est tenu aux réparations d’entretien. Il s’agit notamment des petites réparations et de l’entretien courant des lieux loués. Cette obligation s’étend à toutes les réparations qu’un usage anormal du logement, aura rendues nécessaires.

A titre d’exemple des petites réparations u des réparations d’entretien incombant au locataire, il y a :

• l’entretien des parties extérieures à usage privatif du local : entretenir le jardin, les fleurs, désengorger les conduits d’eau pluviale, etc.
• les frais liés aux ouvertures du local (portes, fenêtres, clés, etc.) ;
• l’entretien des parties intérieures : maintenir la peinture, le papier peint, le revêtement de sol et autres, en bon état de propreté, sans oublier la réparation éventuelle des placards ;
• l’entretien des installations de plomberie et d’électricité ;

Bref, le législateur attend du locataire un entretien et un usage du bien loué en bon père de famille. Outre les dégradations dues à un défaut d’entretien au cours du bail, ce dernier répond même de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que cela a eu lieu par cas fortuit ou par la maison voisine.

Respecter la destination des locaux

L’usage du logement est fixé dans le bail. En l’espèce, il s’agit d’un bail domestique à usage d’habitation. Il n’est donc pas admis que le locataire utilise le logement comme un local professionnel (commercial ou artisanal), sauf le cas où le bail précise que la destination des lieux pourrait changer.

Respecter la destination des locaux, c’est également ne pas transformer les lieux tout au moins sans l’accord écrit du bailleur. Le cas contraire, le bailleur pourra conserver le bénéfice des transformations effectuées ou exiger la remise en l’état du logement avant le départ du locataire.

Le paiement du loyer

Il va de soi que le locataire paie le prix du loyer ainsi que les autres charges locatives convenues, à la date convenue. Le paiement du loyer peut s’accompagner, conformément aux termes du contrat, des taxes locatives, des dépenses d’entretien des parties communes de l’immeuble, des frais de gardiennage le cas échéant, etc.

Les obligations incombant au bailleur dans la loi 2018-12

A l’instar du locataire, le propriétaire bailleur a trois obligations principales découlant de la loi 2018-12 : fournir un logement en bon état, s’occuper des grosses réparations, et garantir une jouissance paisible du bien.

Fournir un logement en bon état

L’article 14 de la loi 2018-12 met à la charge du bailleur, l’obligation de délivrer un logement en bon état d’habitabilité. Autrement, le logement mis à la disposition du locataire doit répondre aux règles minimales de la décence.

Un logement décent est un local doté d’une surface habitable raisonnable et dont le périmètre est suffisamment sécurisé pour ne pas porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. Il ne doit pas être infesté d’espèces nuisibles ou de parasite rendant impropre l’usage d’habitation auquel il est destiné.

S’occuper des réparations importantes

Les réparations à la charge du bailleur sont les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes (art. 15 de la loi).

Les grosses réparations sont des interventions importantes portant notamment sur des murs en élévation, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques, des puisards et outres ouvrages d’assainissement, etc.

Garantir une location paisible

Le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible du bien loué. Il est ainsi responsable envers le locataire du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants droit ou de ses préposés.

Le locataire pourra alors de plein droit réclamer une indemnisation du fait des troubles de jouissance dont il a été victime dans la jouissance des locaux.