Bail commercial : quelles règles pour louer un local ?

23 Avr 2021 | 0 commentaires

Souvent, c’est le désir de rentabiliser son investissement qui pousse le propriétaire à mettre son local à bail commercial. Quant au commerçant, il est tenu par sa volonté d’asseoir physiquement et financièrement l’exercice de son activité. La rencontre de ces deux intérêts obéit à un régime juridique spécifique distinct de celui de la location de logement. Ce régime découle des dispositions de l’acte uniforme relatif au droit commercial général révisé (AUDCGR) du droit de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA). Alors, que disposent ces textes en matière de bail commercial ?

Quelles règles lors de la conclusion du bail commercial ?

Le local commercial est celui qui sert à l’exercice d’une activité commerciale.  En effet, ce bail désigne « toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d’un immeuble (…), et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans les lieux avec l’accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle » (article 103).

La conclusion d’un bail commercial procède donc de la volonté du bailleur et du preneur qui peuvent à leur choix, matérialiser leur accord par un écrit. Le contrat de bail commercial peut donc être verbal. C’est le même libéralisme qui gouverne la fixation de la durée du bail, celle-ci peut être déterminée ou indéterminée. Mais en l’absence de précision, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée. Cette option est d’ailleurs celle qui profite au mieux les intérêts du commerçant.

De même, le prix du loyer est librement fixé par les parties ; c’est un prix révisable. Mais lorsqu’elles ne s’entendent pas sur le prix du loyer, la partie la plus diligente peut saisir la juridiction compétente qui procédera à la fixation en se basant sur les critères comme la situation des locaux, leur superficie, leur état de vétusté et le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage.

Quelles obligations pour les parties ?

Pour l’équilibre nécessaire dans une relation contractuelle comme celle du bail commercial, le preneur autant que le bailleur sont tenus par des obligations.

S’agissant du bailleur, il doit principalement délivrer un local en bon état, c’est-à-dire un local présentant les qualités indispensable à son exploitation comme un local commercial comme un parking ou les accessoires nécessaires pour les stockages. Aussi, il revient au bailleur pour maintenir le local loué en bon état, de procéder à ses frais aux grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. En cas de refus, le preneur peut sur autorisation de la juridiction compétente et aux dépens du bailleur effectuer lesdites réparations. Aussi, faut-il ajouter que le bailleur qui ne peut unilatéralement modifier le local ni en restreindre l’usage est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants-droit ou de ses préposés.

Concernant le preneur, il est tenu d’honorer le paiement du loyer suivant les termes convenus. Ce paiement peut s’effectuer par correspondance ou par voie électronique. Mais aussi, il doit exploiter les locaux en bon père de famille en procédant aux réparations d’entretien.

Cependant, le bail commercial dans sa spécificité comporte un droit au renouvellement au profit du preneur dont justement l’activité commerciale exige une certaine stabilité. Le preneur peut donc brandir son droit de poursuivre l’occupation des locaux pour demander le renouvellement du contrat même si ce dernier est à durée déterminée.

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