Les litiges fonciers font le quotidien des affaires soumises à la compétence des juridictions civiles au Bénin. Les jugements et arrêts rendus peuvent parfois surprendre l’une des parties au procès. Pour éviter les surprises désagréables, il est préférable, en voulant acheter un bien immobilier, d’opter pour le respect des règles et procédures régissant l’acquisition de biens fonciers.

Pourquoi et comment s’assurer que le vendeur est le véritable propriétaire ?

Selon l’article 1599 du Code civil, « la vente de la chose d’autrui est nulle ». Toute personne qui souhaite acheter une parcelle doit donc s’assurer que le vendeur en est effectivement le propriétaire. Faute de quoi, son acte d’achat demeurera nul et sa demande devant le juge, ne pourra connaître aucune fin heureuse. L’acquéreur doit ainsi faire preuve de prudence afin de ne pas se retrouver parmi une pluralité de prétendants.

Il existe plusieurs moyens de vérifier si le vendeur est le véritable propriétaire avant d’acheter un bien immobilier :

• La vérification à la mairie : au Bureau Communal du Domaine et du Foncier, l’acquéreur peut se munir des indications exactes de l’immeuble, afin de solliciter la vérification du propriétaire de celui-ci dans le plan foncier communal tenu par la mairie.
• La vérification à l’ANDF : conformément à l’article 190 du Code foncier et domanial, l’Agence nationale du domaine et du foncier, peut donner un accès en ligne, ou un accès en lecture aux bases de données des registres fonciers à un utilisateur privé, s’étant acquitté des frais y afférents.
• La vérification fiscale : au moyen d’un quitus fiscal ou des avis d’imposition des trois dernières années, celui qui veut acheter un bien immobilier peut s’assurer d’avoir affaire avec le véritable ou le présumé propriétaire.
• La vérification par le cadastre : le cadastre s’entend comme un ensemble technique des outils d’identification, d’enregistrement et de description des terres. Le gouvernement béninois a entamé la mise en ligne de cet outil qui peut, entre autres, permettre à l’acquéreur de vérifier le présumé ou définitif propriétaire de l’immeuble.
• Enfin, le titre foncier est le moyen le plus rapide, pour l’acquéreur, de s’assurer d’avoir affaire avec la bonne personne.

Dès lors deux voies sont offertes à celui qui souhaite acheter un bien immobilier pour sécuriser son opération : la voie municipale et la voie notariale.

La procédure à la mairie pour acheter un bien immobilier

Munis de leurs pièces d’identité, le vendeur et l’acquéreur doivent se présenter au Bureau Communal du Domaine et du Foncier de la commune dans laquelle se situe l’immeuble. L’objectif est de vérifier les titres de propriété détenus par le vendeur afin d’opérer si possible, une vérification de sa validité dans le registre foncier tenu par la mairie.

La signature de la convention

Après cette formalité, l’acquéreur et le vendeur procèdent maintenant à la signature proprement dite de la convention de vente. Acheter un bien immobilier sans convention, c’est réaliser une opération de nul effet.

Il faut noter que la convention de vente est un document préétabli qui renseigne sur les différentes informations utiles de la parcelle et sur la volonté de l’une des parties d’en transférer la propriété à l’autre moyennant un prix. Elle est disponible à la mairie à un tarif fixe et il y est apposé un timbre d’une valeur déterminée.

Après la signature de cette convention, il est vivement recommandé à celui qui vient d’acheter un bien immobilier de procéder à l’enregistrement de la vente à l’ANDF.

L’enrôlement de la vente

Ensuite, intervient l’étape de l’enrôlement de la vente. Les frais d’inscription ou d’enrôlement sont à la charge de l’acquéreur et s’élèvent à 1% de la valeur vénale de l’immeuble.

A l’issue de cette étape, et conformément à l’article 518 du Code foncier et domanial, le maire pourra délivrer à l’acquéreur, un procès-verbal de d’affirmation de ses droits, ou apposera sa signature sur la convention de vente, après que celui-ci se soit acquitté de la formalité fiscale d’enregistrement énoncée à l’article 586 du Code général des impôts, à savoir, le paiement de droits d’une valeur de 8% de la valeur vénale de l’immeuble.

La mutation de nom

Acheter un bien immobilier, c’est aussi s’assurer qu’il est enregistré en votre nom. La dernière étape est celle de la mutation de nom.

La mutation de nom est une procédure qui s’effectue à l’Institut Géographique National (IGN). Ici, l’acquéreur est invité à s’acquitter des frais de mutation pour obtenir une attestation de mutation.

La procédure devant le notaire pour acheter un bien immobilier

Devant le notaire, la convention de vente est passée par acte authentique. C’est un acte dont le contenu fait foi devant la loi et qui a pour finalité de conférer une présomption de titularité à l’acquéreur. Autrement, la loi vous considère comme présumé propriétaire en attendant la présentation un titre foncier sur le bien.

Celui qui veut acheter un bien immobilier en passant devant notaire devra s’acquitter durant cette opération de plusieurs frais allant des honoraires du notaire, aux droits d’enregistrement et aux taxes. Il s’agit concrètement de :

• les droits d’enregistrements : ils s’élèvent à 8% de la valeur vénale de l’immeuble (article 586 du Code général des impôts) ;
• les honoraires du notaire : selon l’article 148 du décret n° 2005-107 du 09 mars 2005 portant révision des tarifs des actes notariés, en matière de vente d’immeubles, les frais de notaire font l’objet d’un taux dégressif selon les critères suivants :
• de 1 à 5.000.000 : 4,50%
• de 5.000.001 à 20.000.000 : 3%
• de 20.000.001 à 50.000.000 : 1,50%
• au-dessus de 50.000.000 : 0,75%
• la TVA sur les honoraires de 18% de leur valeur ;
• les frais de timbres et débours, (variables)
• les frais du géomètre et frais connexes (variables)

Le notaire est un  spécialiste incontournable en matière foncière. Cependant le législateur béninois ne subordonne pas définitivement la validité des transactions immobilières à un acte passé par devant notaire, sauf dans le  seul cas d’acquisition  d’un bien  déjà immatriculé au service de la conservation foncière c’est-à-dire doté d’un titre foncier.

En d’autres termes, celui qui veut acheter un bien immobilier en passant devant notaire n’est pas à l’abri de tout litige lorsque le bien n’est pas encore doté d’un titre foncier. Il lui faudra donc engager, outre les démarches devant le notaire, la procédure d’obtention du titre foncier. La mutation de nom n’a pas non plus pour effet de prévenir définitivement l’acquéreur de tout litige. Il lui faut un titre foncier.

Bon à savoir : Légibénin aide les Béninois de la diaspora ainsi que les étrangers dans l’obtention de divers documents administratifs au Bénin tels que les titres fonciers. Nous offrons également un accompagnement juridique en matière de transactions immobilières de grande envergure sur le territoire béninois.