Le titre foncier et les preuves de propriété foncière

21 Déc 2020 | 0 commentaires

Le titre foncier est le document par lequel le propriétaire d’un immeuble démontre son droit de propriété. C’est le document qui protège le propriétaire. Mais, de nombreux présumés propriétaires s’abstiennent par négligence d’accomplir les diligences pour son obtention. Lorsqu’ils se retrouvent pris dans les tourbillons d’un contentieux foncier et qu’ils sont de bonne foi, comment peuvent-ils prouver leur titre ?

Le titre foncier comme preuve de propriété par excellence

L’article 112 nouveau du code foncier et domanial le dispose clairement : « Seul le titre foncier confère la pleine propriété en République du Bénin. Il lui est attaché tous les attributs du droit de propriété ». Il s’agit d’un document de preuve de la propriété foncière délivré après une procédure contradictoire de confirmation de droits fonciers.

Le présumé propriétaire, obtient son titre de propriété à la suite d’une procédure contradictoire de confirmation de droits fonciers. Au terme de cette procédure, il est délivré un titre individuel par morcellement du titre global à chaque membre de l’association d’intérêt foncier.

La force probante du titre foncier

Le titre foncier emporte annulation de tous les anciens actes présomptifs de propriété et confère à son titulaire, la pleine propriété. Autrement dit, le propriétaire est confirmé dans son droit d’user, de jouir et de disposer de son immeuble. Il peut exercer tous droits sur son bien en l’utilisant comme une garantie de paiement auprès des institutions financières.

En termes de force probante il convient de noter que le titre est définitif et inattaquable. Le titre foncier est définitif parce qu’un immeuble ne peut avoir qu’un titre de propriété et un seul numéro. Dès lors, en cas de vente ou donation, il est uniquement procédé à la mutation du titre de l’ancien au profit du nouveau propriétaire. Il est inattaquable en ce qu’il ne peut en principe plus être contesté dès qu’il est délivré.

Titre foncier

Il se distingue donc de l’ancien certificat de propriété foncière car apparait plus sécurisé pour le propriétaire. Mais, en cas de fraude ou d’erreur, une action en indemnisation est ouverte à la partie lésée. L’action s’exerce dans le délai d’un an à compter de la date de la découverte de la fraude ou de l’erreur sur le titre foncier. Cependant, la loi admet dans certains cas d’autres moyens de preuve de la propriété.

Les autres moyens de preuve !

Lorsqu’un propriétaire n’est pas en mesure de faire la preuve de son droit de propriété sur un immeuble par la production d’un titre de propriété, la loi l’autorise à rapporter la preuve autrement. Ainsi, en cas de contentieux foncier, le présumé propriétaire pourra produire :

  • le certificat foncier rural ;
  • la convention affirmée ou non ;
  • le certificat administratif qui permet de faire établir le titre foncier;
  • les actes délivrés lors des opérations de lotissement ou de remembrement ;
  • les avis d’imposition ou encore le permis d’habiter.

Le juge peut également recevoir les preuves par l’aveu ; le serment ; les présomptions et le témoignage. Cependant, aucun de ces moyens de preuve ne peut prospérer devant un titre foncier. Néanmoins, lorsque la décision de justice est passée en force de chose jugée, elle a la même force probante que le titre.

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