Logement en travaux : quels droits pour le locataire ?

20 Oct 2020 | 0 commentaires

Le logement peut tomber en ruine et nécessiter de gros travaux de rénovation. Dans ce cas, le propriétaire est admis à exercer son droit de reprise sur le logement. Il peut également simplement satisfaire à son obligation d’effectuer les grosses réparations dans la mesure où le logement doit juste être mise à niveau afin qu’il présente davantage de décence pour un bail d’habitation domestique. Si le locataire ne peut s’opposer à la réalisation de tels travaux par le bailleur, il peut néanmoins lui opposer certains droits à lui reconnus par la loi. Quels sont-ils ?

Le droit à une diminution du montant du loyer !

Pour autant que les travaux engagés par le bailleur privent le locataire d’une partie substantielle ou non du logement, celui-ci doit bénéficier d’une diminution du loyer. Autrement dit, le montant du loyer doit être diminué en proportion du temps pendant lequel le preneur a été privé de la jouissance des locaux ou d’une partie du local. Cette obligation est notamment due lorsque les travaux s’étendent dans le temps. Mais elle ne doit pas être un prétexte pour se dérober à la réalisation des grosses réparations nécessaire au maintien en état du logement.

Pour éviter de devoir se confronter à ce droit du locataire, le bailleur peut après la réalisation d’un devis des travaux à effectuer et en considérant le temps probable qu’ils pourraient durer, donner un congé à son locataire, c’est-à-dire lui proposer une suspension du contrat le temps au moins des travaux. A défaut, le locataire peut lui-même le demander.

Le droit de demander une suspension ou résiliation du contrat !

Lorsque les réparations urgentes  ou les travaux en cours de réalisation sont de telle nature qu’ils rendent impossible la jouissance du bail, le locataire peut en demander la suspension pendant la durée des travaux. En principe et logiquement, le bailleur de bonne foi ne devrait pas s’opposer à la demande. Au cas contraire, le locataire peut requérir l’intervention de la juridiction compétente, celle du lieu de situation de logement, statuant en référé. Il doit le faire dans un délai de huit (08) jours après l’échec des tentatives de conciliation d’avec le bailleur (Art. 15 de la loi n° 2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation).

Aussi, pour éviter de s’empêtrer dans des discussions trop houleuses avec un propriétaire manifestement animé par l’insidieuse volonté de dégager son locataire par le biais de cette occasion, le locataire peut avancer les travaux pour demander la résiliation judiciaire du contrat de location à la juridiction compétente.

Le droit d’être réintégrer dans les locaux après les travaux !

Dans l’hypothèse où le bailleur a repris le local pour les travaux ou que le locataire ait obtenu une suspension du contrat le temps des travaux, le bailleur doit le réinstaller dans les locaux dès la fin des travaux. Ce droit au profit du locataire peut certes être analysé comme une limite à l’exercice par le propriétaire de son droit de reprise sur son local, mais il est également un moyen de protection du locataire contre les expulsions non fondées.

En effet, le bailleur ne peut ni relouer, ni occuper ou faire occuper par d’autres personnes le logement avant l’achèvement des travaux (Article 86 de la loi n° 2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation). Mais la réintégration ne peut se faire d’office lorsque les travaux auront entrainés une réévaluation du montant du loyer. Autrement dit, le locataire devra éventuellement accepter de se conformer à un loyer révisé après l’achèvement, pour autant que le bailleur reste dans une marge non excessive.

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