Les règles relatives bail à usage professionnel sont prévues à l’Acte uniforme révisé portant droit commercial général. Dans un bail à usage professionnel, il y a plusieurs clauses. Les plus importantes sont relatives à la durée de bail, au loyer, à la destination des lieux ou activités autorisées, à la répartition des travaux et à la cession du bail.

La durée du bail et sa résiliation

La première clause importante est la clause relative à la durée du bail et à sa résiliation.

Le bail peut être à durée déterminée comme il peut être à durée indéterminée. Pour le locataire encore appelé le preneur, il est important que le bail à usage professionnel soit d’une durée assez conséquente afin qu’il n’ait pas à reprendre son activité ailleurs aussitôt après l’avoir commencé car il risque de perdre sa clientèle.

Le locataire aura donc tout intérêt à ce que le bail prévoit par exemple une durée de 6 ans, de 9 ans ou même de 12 ans avec la possibilité de la prolonger tacitement pour une durée indéterminée. Le bail doit également prévoir les modalités de résiliation en comportant par exemple une clause résolutoire ainsi que la durée de préavis pour chaque partie qui souhaite y mettre fin.

Le loyer et son paiement

La deuxième clause importante est la clause relative au loyer et à son paiement

La contrepartie de l’occupation des lieux par le preneur est le versement du loyer. Le loyer est librement fixé lors de la signature du bail. Mais il doit correspondre à la valeur du marché. Le loyer peut être mensuel ou trimestriel. Il peut être à échoir ou à terme échu c’est-à-dire versé d’avance avant le début de la période de location ou au terme de la période de location concernée.

La destination des lieux

La troisième clause importante du bail à usage professionnel est la clause relative à la destination des lieux ou aux activités autorisées.

Alors que le preneur a tout intérêt à ce que le bail soit « tous commerces » ; ce qui lui permet d’exercer toutes sortes d’activités dans les lieux sans avoir à solliciter l’autorisation préalable du bailleur, ce n’est pas forcément le cas pour le bailleur. Ce dernier aura parfois intérêt à limiter les activités qui peuvent s’exercer dans les lieux à celles qui ne sont pas génératrices de troubles. Il faut donc que les deux parties d’accordent dans le bail et que les activités qui peuvent être exercées dans les lieux y soient clairement mentionnées. C’est la clause dite de spécialisation.

La répartition des travaux

La quatrième clause important est la clause relative à la répartition des travaux.

Qui répare quoi ? Il est important de prévoir celui qui doit prendre en charge tels ou tels autres travaux. Il faut dire que les grosses réparations incombent d’office au bailleur. Mais il n’est pas inutile de le rappeler dans le contrat de bail pour éviter toute tergiversation. Les grosses réparations sont celles qui concernent les gros murs, les voûtes, les poutres, les toitures, les murs de soutènement, les murs de clôture, les fosses septiques et les puisards.

Les autres travaux, ceux qui concernent les réparations d’entretien sont à la charge du preneur.

La cession du bail et la sous-location

La cinquième et dernière clause importante est la clause relative à la cession du bail et à la sous- location.

Il est possible de céder un bail à usage professionnel sans céder son fonds de commerce. La cession du bail à l’occasion de la cession du fonds de commerce s’impose au bailleur. Mais la cession du bail seul ne s’impose pas au bailleur à moins qu’elle ait été autorisée dans le bail. Si ce n’est pas le cas, le preneur doit recueillir l’accord du bailleur pour ce faire. Le preneur a donc tout intérêt à ce que la cession isolée du bail soit d’ores et déjà autorisée dans le contrat de bail. Il en est de même pour la sous-location. Il est par conséquent important que le bail comporte une clause relative à sa cession ainsi qu’une clause relative à la sous- location.

Cet article est un extrait de la Chronique Droit de savoir de Légibénin présentée par Me Dédji KOUNDÉ, et diffusée sur Radio Bénin tous les mercredis et vendredis à 7H20.