Les relations entre locataires et propriétaires sont souvent conflictuelles. C’est pourquoi le législateur encadre la tenue de ces relations, notamment à travers les dispositions de la loi sur le bail à usage d’habitation domestique. Ladite loi dispose que « l’état des lieux d’entrée ou de sortie est établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire lors de la remise des clés (…) ». Il s’agit là d’une condition de conclusion du contrat de location. Mais en réalité, en quoi est-il utile d’établir un état des lieux ?

Comment établir l’état des lieux ?

Peu connu ou plutôt superbement négligé dans la pratique, l’état des lieux est pourtant une phase essentielle lors de la conclusion du contrat de location. Son exigence légale montre bien son importance dans la formalisation des relations entre locataire et bailleur. Il s’agit d’un document établi de façon contradictoire entre les parties au bail et qui décrit dans les détails l’état du logement que prend le locataire à bail. Cette description porte sur l’ensemble du logement, pièce par pièce, dans ses équipements, ses dépendances (garages, cours arrière).

En principe, l’état des lieux est établi à l’entrée et à la sortie du logement. La loi exige qu’il se fasse lors de la remise des clés. Ce qui suppose qu’il doit être établi le jour convenu par les parties pour recevoir la clé du logement ou pour le quitter. Il peut être établi par acte sous seing privé ou par acte d’huissier. Dans le premier cas, chaque partie dispose d’un exemplaire daté et signé des deux. Dans le second cas, la minute de l’état est visée par les parties.

L’état des lieux doit être établi avec soin et précision. Lorsqu’il est effectué par acte d’huissier, les risques d’erreur peuvent être minorés, mais lorsque les parties l’établissent par elles-mêmes, une attention soutenue s’impose. C’est notamment le nouveau locataire qui doit prendre le temps d’inspecter et de noter avec précision l’état de fonctionnement de l’installation électrique par exemple, l’état des sols, murs, plafonds, fenêtres, portes, poignées, serrures également.

État des lieux : quels avantages ?

L’état des lieux est avantageux aussi bien pour le locataire que pour le bailleur.

Premièrement, l’état des lieux d’entrée permet au nouveau locataire de détecter avant d’emménager dans les locaux, les éventuelles anomalies que recèlent ces derniers. L’avantage pour le nouveau locataire est qu’il pourra aisément opposer ces anomalies originelles au bailleur lorsque celui-ci viendrait à exiger certaines réparations. Il sera ainsi fondé à avancer que les dégradations dont le propriétaire exige réparation étaient déjà présentes lors de la remise des clés.

Aussi, un état de sortie est également bénéfique au locataire sortant qui pourrait facilement prouver qu’il a remis le local dans le même état qu’il était lors de la remise des clés. Ce qui suppose qu’il a été déférent à son obligation d’entretien et que le propriétaire ne peut arguer un défaut d’entretien ou des dégradations non réparées pour opérer des déductions sur le dépôt de garantie du locataire. L’état des lieux d’entrée et de sortie peut donc servir de preuve en cas de contentieux locatif.

Ainsi, lorsque l’état n’est pas établi, le locataire sortant peut être obligé de financer les réparations des dégradations car il sera supposé que le local a été reçu en bon état, exempte de vices.