Avances et cautions sur loyers : comment le locataire peut-il contraindre au respect de la loi ?

Avances et cautions sur loyers sont des termes pour désigner la somme d’argent que le locataire dépose au propriétaire ou son mandataire (l’agence immobilière) au moment de la conclusion de la location. Ces derniers sont censés conserver la somme d’argent pour y puiser postérieurement d’éventuels impayés ou dégradations. Selon la loi 2018-12, la caution sur loyer ne peut excéder trois mois de loyer et doit être remboursée au départ du locataire. Mais, lorsque le propriétaire ou l’agence immobilière n’entend pas se soumettre à la loi, que faire ?

D’abord…tenter un règlement à l’amiable !

Lorsqu’il est question de caution sur loyer et d’avances, les sources de difficulté entre le propriétaire ou l’agence immobilière sont de deux ordres principalement. D’abord, relativement à l’entrée en location, les bailleurs peuvent être tentés de demander au-delà de ce que la loi n’autorise en termes de caution.

Ensuite, à la sortie de bail, les bailleurs peuvent être tentés de refuser de rembourser le montant de la caution déposée par le locataire. En général, des raisons injustifiées sont avancées pour retarder le remboursement ou pour opérer des déductions futiles. C’est dans la plupart de ces cas que s’ouvrent les contentieux des baux.

• Sur le premier cas, la loi dispose que le bailleur ne peut exiger plus de trois mois de loyer et ne peut non plus réviser le montant ni demander un complément de versement.
• Sur le second cas, le bailleur doit restituer la totalité de la caution déposée après déductions des arriérés de loyer ou des réparations non effectuées ou les dégradations occasionnées.

Dans l’un au l’autre des cas, la première possibilité d’obtenir satisfaction est la tentative d’un règlement amiable. Cela est d’ailleurs une étape obligatoire lorsque les parties ont convenu que les litiges éventuels devront d’abord être réglés par voie de conciliation ou de médiation.

La voie amiable

Pour ce faire, le locataire peut d’abord par une simple lettre référencée, demander la restitution de sa caution lorsque le propriétaire accuse du retard ou ne semble pas disposé à restituer.

Ensuite, lorsque la suite ne lui est pas favorable, il peut mettre en demeure son propriétaire en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il lui rappelle son silence par rapport à sa précédente lettre et lui exige de restituer sous un délai fixé le montant de caution déposé en précisant également qu’à défaut, il empruntera la voie judiciaire.

Et lorsque le bailleur avance des réparations effectuées pour justifier des déductions du montant de la caution, l’état des lieux de sortie, lorsqu’il est effectué peut-être d’une grande aide. L’état des lieux permet, le cas échéant, de contester avec preuve les motifs de défalcation injustifiés du bailleur. En outre, le locataire peut exiger, au besoin que son propriétaire justifie le montant de chaque somme retenue par la production de factures.

En cas d’entente, un procès-verbal de conciliation ou de médiation devra être signé et faire office de loi aux parties.

Mais lorsque le conflit persiste, le recours au juge s’impose.

En cas d’échec…. le juge s’impose !

Solliciter le juge est le dernier recours qui s’offre au locataire lorsque sa tentative de règlement se solde par un échec.

Le locataire peut saisir le tribunal de première instance en sa chambre civile pour un bail à usage d’habitation. Et c’est là que le soin de la tentative de règlement initiée par le locataire avec les preuves de lettres restées sans suite, pourrait aider à démontrer la mauvaise foi du bailleur.

De même, il serait bien utile d’exploiter l’état des lieux réalisé à l’entrée et à la sortie pour prouver éventuellement le faux des réparations que le bailleur prétendrait avoir faites.