« … Le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation… »
C’est dans une affaire de vingt-deux (22) mois d’arriérés de loyers suite à un bail professionnel que le tribunal de commerce de Cotonou, à travers le jugement n° 0002/021/CACPC/TCC du 20 janvier 2021 de la chambre des assignations, de la conciliation et des petites créances, a rappellé la place du paiement du loyer dans la continuité de la jouissance du local loué et exploité par le professionnel.
L’espèce
En vertu d’une convention écrite signée à Abomey-Calavi le 24 août 2015, l’Agence immobilière L. a donné à bail professionnel à Monsieur D. S. un appartement à usage commercial sis au quartier ZOPA à Abomey-Calavi, moyennant un loyer mensuel de quinze mille (15.000) FCFA.
Ce dernier s’étant révélé défaillant dans le paiement des loyers d’avril 2017 à janvier 2019, (ce qui représente vingt-deux (22) mois d’arriérés de loyer, l’agence immobilière a attrait le locataire devant le tribunal de commerce de Cotonou en sollicitant la résiliation du bail professionnel en cause, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyer qui s’élèvent à cinq cent quatre-vingt-cinq mille (585.000) FCFA.
L’agence a également prié le tribunal d’assortir sa décision d’une exécution provisoire sur minute.
La décision du juge sur la suite à donner au bail professionnel
Le tribunal rappelle deux dispositions :
- l’article 112 alinéa 1er de l’Acte Uniforme relatif au droit commercial général, qui dispose que : « en contrepartie de la jouissance des lieux loués, le preneur doit payer le loyer aux termes convenus entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté. Le paiement du loyer peut être fait par correspondance ou par voie électronique ».
- l’article 133 du même Acte Uniforme qui dispose, au sujet du bail professionnel, que « le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation. La demande en justice aux fins de résiliation du bail doit être précédée d’une mise en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées. La mise en demeure est faite par acte d’huissier ou notifiée par tout moyen permettant d’établir sa réception effective par le destinataire. A peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef ».
Dès lors, après analyse des pièces versées au dossier, et après avoir constaté que le bailleur a accompli les diligences prescrites par la loi en matière de bail professionnel, le tribunal a estimé qu’il est légitime de résilier le bail professionnel en cause et, par voie de conséquence, d’ordonner l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef. Le preneur a en outre été condamné au paiement de la somme de cinq cent quatre-vingt-cinq mille (585.000) FCFA au titre des arriérés de loyer, avec le bénéfice de l’exécution provisoire.
Quand en est-il du bail à usage domestique ?
Si un locataire est dans un cas de manque au loyer